宋卫平养老 宋卫平转身养老与代建 房地产行业到了洗牌时

2018-05-07 - 宋卫平

  "放心,积极的正向舍取。读史之人,会坚定基本人生取向。"在融创中国洽购绿城中国股份传言后,宋卫平如此回应媒体同仁。

  知情人士证实了绿城执行总经理傅林江引述的话:宋卫平未来的业务战略重点将向养老地产、农业和电商倾斜。商业性的房地产投资将逐步减少。

宋卫平养老

  5月16日晚间,融创与绿城各自发布公告,融创拟收购绿城董事长宋卫平等高管持有的股份,合计比例不超过绿城总股本的30%。一时间,业界鼎沸。

  变相"交班"?

  "本公司正与宋卫平等就收购绿城中国已发行股本不超过30%权益进行磋商。"5月15日,融创的公告证实其正在收购绿城。如收购完成,融创持股比例有望超过九龙仓成为第一大股东。

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  根据绿城2013年年报,绿城中国目前的股权结构是:绿城董事长宋卫平及其配偶夏一波共占25.11%,副董事长兼行政总裁寿柏年占17.81%,副董事长罗钊明占5.33%。2012年6月8日,绿城引进九龙仓,至2013年底,九龙仓占绿城已发行总股本的24.32%,为其第二大股东。

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  2012年6月8日,绿城引进九龙仓,作为战略性投资者,九龙仓向绿城注资51亿港元,而绿城向九龙仓进行了两次配股,至2013年底,九龙仓占绿城已发行总股本的24.32%。

  按照相关规定,持股超过30%则触发全面要约收购。30%是双方考虑的一个重要因素。另外收购将使绿城与九龙仓已有的要约失效,据悉此举得到了九龙仓的支持。

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  融创及绿城相关高层确认收购事项属实,以前(双方)只是项目层面的合作,现在则是更进一步,在股权方面有相关合作。

  在之前的5月10日,融创中国董事长孙宏斌到访绿城云栖玫瑰园,与宋卫平进行会晤。此时消息灵通人士就放出风声,宋卫平和夏一波有意出让双方手上持有的股权,"绿城可能将被融创收购"。

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  "(收购完成后)最终还是两家公司。宋会保留一些股份,大部分让出来。"一位知情人士告诉中国房地产报记者,交易的确存在,但不到最后,仍旧存在不确定性。

  盛世太平总经理陈立民认为,经过两年的合作,宋卫平可能认定孙宏斌是"最佳接班人"。

  据媒体信息,宋卫平无子女,而寿柏年子女无意接班。宋卫平近年来也一直在考虑接班人问题。

  这是困扰宋卫平的问题。"我们继续管下去的可能性非常小,实在没有人管就必须得我们管了,管到70岁退休,这是一种非常糟糕的安排。"

  而孙宏斌和宋卫平已经在多个场合表达了彼此惺惺相惜的欣赏。"合作之后,整体可售资源在一年内放大了3倍,可以说是1 1﹥3。另外,我们的产品资源可以用在融创那边,融创好的管控,也可以用在绿城这边,这个合作的案例是1 1=5。"宋卫平此前告诉中国房地产报。

  绿城的产品品质加上融创的管控,或许这一组合是让宋卫平决定放下的根本原因。

  又或者不是。早在2012年,绿城就开始了转型。"坚决不买地,宁可越做越小,宁可去做保障房,去做再建项目。"彼时,宋卫平除了代建业务,还进军养老产业和农业,以及探索旅游地产。或许这是预谋已久的一步棋,只是,它比预计的时间提前了很多。

  理想主义者的悲观世界

  宋卫平曾经对外表示,绿城解决之道有三步,第一卖房,第二卖项目,第三就是卖公司。当难关渡过,人们以为宋卫平会再续辉煌的时候,他却欲退出这家刚刚起死回生的公司。不过这一次,更多是他个人的选择。

  多方信息显示,4月中下旬,交易框架已基本确定,在完成收购后,绿城中国创始人宋卫平将保留部分股份,但可能将退出上市公司绿城中国。据透露,在一次会议上宋卫平表示,"从大多数角度讲,把这个公司卖掉是最好的选择。"

  可以想象得到的是,宋卫平的身心俱疲。此前的绿城被坊间称为宋卫平的"一言堂",这种现象在九龙仓入股以后有所改观。但毫无疑问的是,宋卫平在绿城的发展中遭遇了多个瓶颈。

  首先,是资本压力。在业内人看来,宋卫平具有理想主义情结。他自己也称,房子质量能超过绿城的寥寥无几。但他对质量的严格要求没有完整的管理体系作为跟进,导致其出货周期变长、运营成本加大。

  在房地产行业粗放发展时,此举尚不存在问题。但当行业趋于饱和,开始激烈竞争时,绿城的短板就开始显现。

  其次,是营销短板。2012年初,绿城撤销了原来的营销管理中心,设立两家新的经纪公司,并在3月引入社会经纪人,改坐销为行销。2013年下半年,接受中国房地产报专访时,宋卫平说,销售队伍进步比较明显,但仍需要持续的改进。

  再次,糟糕的管理。"(绿城管控)还是不太理想。现在已不是管控体制的问题,而是个体素质提升的问题,这是一个艰苦的过程。"宋卫平此前告诉中国房地产报记者。

  管理不完善还包括缺乏骨干团队。"在万科、中海等都有一大批优秀的业务骨干。绿城以产品质量闻名,但却缺乏优秀的骨干成员。"一位业内人士称。

  在上述问题的困扰之外,还有宋卫平对市场的悲观判断。在一年前接受中国房地产报采访时,宋卫平和孙宏斌分别表达了悲观和乐观的观点。这对合作伙伴的"唱反调"看起来也决定了今天的命运。

  但在孙宏斌来看,这段时间正是其大展宏图的绝佳时机。他在历次采访中都表达了他蓬勃向上的野心。虽然不再提"赶超万科",但进军第一军团显然是他势在必得的目标。作为以资本和营销见长的团队来说,得到绿城的建筑品质,就等于拿到了第一军团的门票。

  在面对中国房地产报关于他"未来持续悲观的经济形势"的探讨时,宋卫平说,"当然要谨慎。中国整体的经济形势,预期并不好,远景并不清晰。"

  "我在等待新的机遇。"宋卫平对中国房地产报记者说。

  转身养老与代建

  1957年出生的宋卫平,还有半年就57岁了。

  宋卫平的退休计划是,60岁退休。"那时候如果体力、智力都没有太大衰退的话,代建业务、养老业务的发展还会做一点事情。然后,成熟一个就扔掉一个,让年轻人去做。"

  2010年8月3日,宋卫平与绿城房地产及上海欣萍财务咨询事务所就建立绿城建设订立合资协议。绿城建设主要从事代建业务,宋卫平拥有34.6%权益。截至2013年11月,绿城已签约政府建设项目80余个,总建筑面积超过1600万平方米,已竣工/交付项目总建筑面积近300万平方米。"2014~2015年,绿城代建项目将会集中释放,届时销售金额可达250亿元。"年报公告显示。

  养老则是从宋卫平第一天做房地产就开始关注的领域。他曾经说,"我是三十六七岁才开始下海经商做房地产的,当时看到父母、老师们都渐渐老了……我就一直在考虑,以后该怎么养老。"

  宋卫平告诉中国房地产报记者,"绿城养老产品做两类,一类是在园区内搭配养老产品,一类是集中式的,比如乌镇雅园项目。"

  宋卫平透露,在今后5~10年内,把养老做成最少3~5个,最多10~20个,容纳5万~10万老年人的比较理想的养老体系。"把养老做好,我自己可以打包票,我能做出中国养老领域里面非常有意义和有价值且可以推行的养老模式,中产阶级也可以享受,还能给政府提供借鉴。"

  行业到了洗牌时

  时代开始巨变。房地产行业到了洗牌的时候。房地产的品质仅仅是其中之一,而质量作为招牌也已经不再吃遍天下。未来的品牌包括:质量、周转率、金融资本运作等一系列的运筹。换言之,中国的房地产行业正趋成熟,行业对企业的管控要求将越来越高。房地产行业将逐渐成为资本密集的游戏。

  在行业没有成熟时,"一招鲜"就可以"吃遍天",到了成熟市场(即红海市场),则是"三好学生"全面发展,一着不慎满盘皆输。理想主义的宋卫平在资本压力以及自己的理想主义情结下,遇到了书生意气的误判大势导致的身心俱疲,进而选择变相"交班",仅仅是行业调整的开始。

  从此前房地产开发商的诸多表述来看,行业变革在所难免,未来调整和价格波动也或有发生。但是,这种调整和波动更多可能发生在中小房企间。此举也意味着,拿块地就赚钱的"土豪"时代正式结束,房地产行业的高增长时代就此完结。

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