陈启宗在恒隆 陈启宗的“恒隆模式”:不可复制性

2019-01-05 - 陈启宗

更多的开发商看中的是恒隆的强势资金,而学者则大多数时候认为陈启宗并不了解国内房地产。

参加2008博鳌房地产论坛,陈启宗只身前来,因为香港没有晚班飞机,陈启宗转道深圳搭乘飞机。但当日深圳暴雨,飞机晚点,陈启宗自己与我们联系,直至飞机起飞。其秘书只是和主办方打了一个招呼,沟通了一下陈启宗的参会细节,然后告知我们,陈启宗搭乘的飞机可能晚点,陈先生或将在深夜到达。

陈启宗在恒隆 陈启宗的“恒隆模式”:不可复制性
陈启宗在恒隆 陈启宗的“恒隆模式”:不可复制性

一个有趣的现象是,在过了下班时间之后,均由陈启宗个人亲自与我们联系。由于飞机晚点接近6个小时,陈启宗在开会当日凌晨5点方才到达博鳌,一个小时与主办方沟通会议细节,短暂地休息两个半小时,然后出席会议。以我们接触陈启宗的经验,陈启宗一般坐头等舱,在等待飞机的过程当中,陈启宗在休息室里绝不放松工作。

陈启宗在恒隆 陈启宗的“恒隆模式”:不可复制性
陈启宗在恒隆 陈启宗的“恒隆模式”:不可复制性

这是陈启宗本身对企业效率与企业规范的要求,一方面是作为恒隆的代表,其目的是参会,因而身边绝不带恒隆的工作人员,恒隆工作人员有自己的岗位和职责,这样决定了恒隆本身的企业效率。

从某种程度上来说,我们坚持认为大多数房地产开发商乃至学者没能够听懂陈启宗在两届博鳌房地产论坛上的发言。很多开发商和学者及媒体对于陈启宗的解读显然有些片面。

陈启宗在恒隆 陈启宗的“恒隆模式”:不可复制性
陈启宗在恒隆 陈启宗的“恒隆模式”:不可复制性

更多的开发商看中的是恒隆的强势资金,而学者则大多数时候认为陈启宗并不了解国内房地产。

但从另一个层面来讲,很多国内的房地产开发商迄今依然未能弄懂恒隆广场和港汇广场为什么能够在上海成功,这似乎越发凸显恒隆在内地的模式无法复制。

上海恒隆广场及港汇广场开业之后,新建地标性建筑并未见少,但国际一线品牌仍期望进入恒隆广场,上海人还是要去港汇,乃至港汇广场能在周末达到日人流量64万的高峰。

有人怀疑陈启宗的策略在二线城市是否会成功。但试想一下,在长沙这样一个时尚、娱乐氛围均很浓烈,消费意识前卫的城市当中,如果LV或是阿玛尼动能够时常来一场新品发布会,如果长沙的时尚人士突然间发现自己能够在长沙买到限量版的LV手提袋抑或是最新款的阿玛尼,长沙的市场小资们会有怎样的感觉?

与此同时,你希望在什么样的地方,一个怎样的环境当中购买LV抑或是阿玛尼?

可能大多数内地房地产开发商,在建筑物业的时候未曾想过这些问题。这才是陈启宗所言的恒隆模式的核心。而并非一些开发商所言的出租性物业开发的模式。

但陈启宗所强调的模式当中另一个要点是:现代企业管治与商业模式同样重要。

2008年博鳌房地产论坛,陈启宗推崇万科模式与自己的恒隆模式,其中极其重要的一点是万科管理制度与商业模式同样清晰,于是陈启宗会很坚持的认为,万科的股票值得买。

在2007年博鳌房地产论坛的时候,陈启宗还直言万科是内地的新鸿基,但到2008年,陈启宗则对万科的企业管理制度产生了更多的钦佩。

此外陈启宗看中的商业模式的不可复制性。陈启宗强调其在内地没有竞争对手,因为恒隆的模式在内地不可复制,一方面是因为作为香港开发商恒隆品牌效应所带来的客户资源,另一方面是因为香港地产企业强大的资本实力。更为重要的是恒隆管理的不可复制性。

这种不可复制性可能决定了企业的效率与规范。

如若结合陈启宗本人及恒隆本身的发展来看恒隆可能会可能大多数人会对陈启宗有所了解和认知。但恒隆发展基本考虑以下几个问题。

其一,企业立足长远发展,必须要求最适合自己的发展模式,这种模式应该是独特的,不可复制的,避免同质化和竞争,并且企业模式必须是在企业自身擅长的方向上逐步成型的;其二,立足长远发展,企业投资与企业必须有自己的规划和风格,这个是与企业商业模式相对应的,恒隆的开发的多是商用物业,既商场、写字楼等,因而作为出租型物业必须在财物上有合理的安排,陈启宗的方式是逐年投资,注重现金流控制,不贷款开发,从而投资不给企业本身的经营带来风险;其三:企业制管上,企业避免任何法律风险,强调企业效率;其四,企业在开发城市及地块乃至建筑物的选择上有自己的标准,以恒隆而言,作为城市地标建筑,恒隆不强调工业化生产,而是在自身的标准之上选择最适合城市,最好的建筑设计。

其五:标准化定位,在商场招商及商场招标上有一系列详细的标准,恒隆根据标准进行选择。

事实上,恒隆一个不复制的原因是,恒隆的选择性让恒隆可以从容的制定标准。但国内的商业地产开发商很难在选择商户制定标准。因为目前大多数内地的房地产开发商所采用的手段依然是免费引进大的品牌商户。

但对于大多数企业而言,企业制管与风险规避显然是2008年所提出的重点问题。一如陈启宗在2008年博鳌房地产论坛上所言,风险来临的时候做出调整的肯定不是好企业。