罗康瑞上海 专访“上海姑爷”罗康瑞:我为何1985年就敢来上海投资?

2018-10-18 - 罗康瑞

专访罗康瑞先生是在上海新天地1号三楼。这是一处典型的中西合璧石库门建筑,位于新天地西北角入口处,据说也是2001年APEC会议唯一非官方景点。离约定时间还差几分钟,罗康瑞穿着标志性的灰色立领中装与绿色立领衬衫,拎着公文包微笑地走到我面前。

罗康瑞上海 专访“上海姑爷”罗康瑞:我为何1985年就敢来上海投资?
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儒雅的罗康瑞被称为“上海姑爷”,这源于他从上世纪80年代开始参与上海城市发展。于是,在之后改革开放的30多年里,罗康瑞和他的瑞安集团在上海留下了不少城市地标。既然我们身在新天地,那么专访就从新天地项目说起。

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“坦率地说,当时拿那么多钱也是有压力的。”

上观新闻:当年您怎么会参与新天地的开发?

罗康瑞:1996年,卢湾区政府找到我讨论太平桥地块的未来发展,请我为老城区改造出点主意。他们希望邀请国际优秀的城市设计师来做规划,借鉴国际城市开发的先进经验,对这一地区进行更新。

罗康瑞上海 专访“上海姑爷”罗康瑞:我为何1985年就敢来上海投资?
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我们邀请美国顶尖的SOM建筑设计事务所做了一个创新的石库门改造方案,通过改变原来的居住功能,赋予它新的商业功能。这个想法得到各方很高评价,之后瑞安很荣幸参与这块地的开发。

上观新闻:这个项目为什么叫“新天地”?

罗康瑞:对于项目名字,当时我们斟酌了很久。希望能在项目名称里体现“一大”元素, 但又不能简单地把“一大”放在项目名字里,于是我们想到“一加大”就是个“天”字,“新天地”名字就此诞生。

我们从1997年开始动工,把2001年作为重要时间节点。因为2001年上海有两项重要活动:一是APEC会议;二是建党80周年。于是我想在APEC会议前,先把“一大”会址周边的地块开发好,等这一区域成熟后,再带动后续的开发。

上观新闻:太平桥地块人口多、房屋密度大,动迁成本是不是很高?

罗康瑞:就说我们所在的这栋三层楼小房子,之前有36户人家住在里面。整个新天地我们需要动迁3888户,地块动迁安置成本非常昂贵。这些旧房子的居住环境非常恶劣,所以居民们也愿意改善生活,所以整个动迁过程比较顺利。

当时,刚好遇上亚洲金融风暴,银行放贷很保守。我们去和银行谈融资,希望能贷款10多亿人民币。银行对于这个项目的投资回报存有怀疑,都不愿意给我们贷款。

我没有办法,只好先拿自己的钱做这个项目。虽然受到金融风暴冲击,加上市场条件不太好,但我们还是先拿出差不多7亿元左右。坦率地说,当时拿那么多钱也是有压力的。

上观新闻:当时有没有人劝您要谨慎些呢?

罗康瑞:很多同事劝我不要做这个项目,不过,我已经下定决心。我问同事,“你只需要告诉我,如果这个项目不成功,我是否会破产?”他说,“不会。”于是,我就做了。

做这个决定,我是有一些想法的。当一个风暴冲击你的时候,每个人会变得悲观,都想知道市场未来怎么走。但我相信风暴一定会过去,过后上海就会快速发展。事实证明,我的决定是正确的。

2001年上海新天地首期开业,大家都喜欢这个地方,从而也带动了周边的这些住宅与办公楼。大家将上海新天地比喻成上海的城市“会客厅”,是我们每天都要来的地方。

“如果只是把老房子保护下来,那它就会变成一座博物馆”

上观新闻:接下来我们说说当年新天地的规划。

罗康瑞:我去过世界很多城市。有些地方把旧区保护得非常漂亮,人们看到它就能了解城市已有的历史、文化与传统。法国巴黎有圣日耳曼街、美国旧金山有渔人码头、日本东京有银座,而石库门是上海独特建筑样式。

我们想将这一老城区打造成集“住宅、办公、零售、娱乐及文化”为一体的城市中心社区,采用“城市社区”的整体规划理念,步行优先、公共交通便捷、功能区合理综合。

我从美国设计师事务所请来了本杰明?伍德先生。波士顿旧区保护项目Fanueil Hall Marketplace就是他设计的。我先请他来香港跟我见面, 我跟他谈了30分钟,让我相信他有能力和创意把这个项目做好。

上观新闻:这样的理念该如何付诸实施?

罗康瑞:我一直认为,如果只是把老房子保护下来,那它就会变成一座博物馆,博物馆你是否每天都去?那段时间我常跟本杰明?伍德说,新天地应该是一个“会客厅”,是我们每天都要来的地方,在这边能够坐下来喝咖啡,跟自己的朋友见面,将来这个地方不仅是游客要来看,也是上海人喜欢的地方,这样才会有人气。

本杰明?伍德先生答应做这个项目后,他没有急着开始画设计稿,而是带着录像机在旧区内不停地转,花了几个月的时间来了解上海,了解这块区域的风土人情。

我们生活在自己的土地上,脑袋里存在固有的想法,这会局限你的创意。但外国人不受这个局限,所以他脑子里冒出了很多创意的想法。哪些房子保留下来,哪些全都拆掉,哪些拆一部分新建一部分。当然,新的建筑用的还是旧材料,整旧如旧。

上观新闻:如果从现在角度看,当年的规划有没有可改善空间?

罗康瑞:20年了,人们生活工作的习惯都不一样了。过去,我们只希望新天地是一个非常好的城市“会客厅”。现在,生活、工作、休闲已经没有太多分界,我们也在不断调整新天地的内涵。我希望新天地能够承载更多的生态、人文和创新的内涵,不仅可以聚集国内精英,还能吸引来自世界各地人才。

上观新闻:现在有一种说法,上海恐怕再也造不出第二个新天地。

罗康瑞:新天地很难复制。

上观新闻:最近瑞安又在新天地拿了块地,您是怎么考虑的?

罗康瑞:我们与合作伙伴联手开发123、124、132地段,希望做成一个新的地标。我不会在那边再做新天地,会有比较新颖的设计规划。

“我相信国家改革开放后,10多亿人的庞大市场潜力很大。”

上观新闻:您还记得第一次来上海是什么时候?

罗康瑞:我1985年来上海的。那时上海与香港的差距很大,马路上都是自行车,市民的衣服不是灰的就是蓝的,全上海只有锦江饭店一家可以接待外宾。

当时,正好有人介绍我跟团市委的年轻人见面,他们有能力、有理想、有干劲,给我留下良好的印象。1985年,我与他们共同开发城市酒店,这是上海改革开放后,第一家以中外合资方式建设的四星级国际商务酒店,也是瑞安在上海的第一个投资项目,成为与上海缘分的开始。

上观新闻:那时好像不少香港人选择海外移民?你为什么来上海?

罗康瑞:上世纪80年代初期,中英谈判香港九七问题。我参与了香港制定基本法咨询工作以及特区成立筹备工作,对内地情况有所了解。1986年,我有机会在香港接待了上海市派出的一个土地改革访问小组,在与他们的交流中,他们的虚心好学给我留下了深刻的印象。他们也认同我,还聘任我为“上海市土地使用制度与改革领导小组”的顾问。

那时内地改革开放刚刚起步,大家都不确定未来会如何,但我相信国家改革开放后,10多亿人的庞大市场潜力很大。我想先来上海走一走,感受一下改革开放的气氛。

上观新闻:在上世纪90年代,您在上海主要做了哪些项目?

罗康瑞:1994年的瑞安广场,1996年开始参与虹镇老街旧城改造,开发瑞虹新城项目,1997年开始的太平桥地块改造。

1994年,那时候房地产市场不太景气。很多开发商拿了淮海中路的地块后都在观望,不敢马上动工,我想瑞安广场是地铁上盖,只要挨过低潮期没有可能不好。于是,瑞安广场这块地是淮海中路上最后一块出让的土地,但却是第一个建成商务楼。

针对外商和跨国企业需要宽敞的楼面,瑞安广场一层楼是2000多平方米,符合跨国大公司的需要。瑞安广场建成后,90%都租出去了。

“上海要有像美国硅谷与巴黎左岸一样的地块”

上观新闻:除了新天地,杨浦区的创智天地也是你们开发的。

罗康瑞:2000年左右,上海提出“科教兴市”的概念。回到香港后,我特意与香港科技大学创校校长吴家玮教授谈起这件事。他出生在上海,对这里很有感情。吴校长对美国斯坦福大学和硅谷也很熟悉。

2003年,我们向上海市政府提交建议书,提出利用杨浦区内14所大学、100家科研机构,创造“城市的大学,大学的城市”新城区。我们建议上海要有个地块能够像美国硅谷与巴黎左岸一样,让年轻人在这里创新创业,推动科技的发展。

那时,大家还没有“双创”的认识,但我们看到上海下一步发展要朝着这个方向走。

上观新闻:创智天地就像杨浦区的“会客厅”一样?

罗康瑞:我们在开发创智天地时一直在思考,如何让前端的传统房地产开发模式加后端风投及孵化器商业模式发挥协同效应。

首先要突破城市空间结构,在空间上把大学功能区、科技产业区和城市生活区合理融合。我们用了5、6年时间把下沉式广场、办公楼、居住区,还有上海唯一的“大学路”建起来。大学路一头连着复旦大学,另一头是江湾体育场,拉近了与大学和专业科技园区的空间距离。

至于大学路的沿街房子,我们希望能打造培育创新创业的SOHO空间,是住宅和商办功能。这与当时政策相矛盾,上海有关部门为此还开展大讨论,最后决定对这一区域给予特批,突破了上海“居改非”政策。

“‘一带一路’是沪港两地非常好的合作机遇”

上观新闻:听说您最近来上海的时间少了?

罗康瑞:因为我现在担任香港贸发局主席,花了比较多的时间与精力推动“一带一路”,希望香港能成为“一带一路”的投资平台。

有经贸组织计算过,从2016年到2030年15年间,全世界基建需求是71万亿美元,其中超过一半是在“一带一路”沿线国家与地区,平均一年差不多有3万亿美元。这么庞大的数字需要用好香港这个平台。

我们每年在香港举办“一带一路”峰会,参与人数逐年增加。2016年只是2000人,今年已超过5000人,预计明年将达到7000人。参会者超过一半是国际人士,我们要建一个国际平台,汇集有兴趣参与“一带一路”的投资者,将所有资源综合起来。

上观新闻:“一带一路”是否也是沪港合作的契机?

罗康瑞:“一带一路”是两地非常好的合作机遇。因为“一带一路”这个概念太庞大了,没有一座城市能够独立承担。中国企业走出去,不能只有香港一个平台,上海也是非常重要的平台。比其他内地城市,上海的国际化程度是超前的。我也跟上海市领导共同洽谈,如何让香港和上海联手推动“一带一路”发展。

上观新闻:在您看来上海要成为国际化平台,还有哪些短板?

罗康瑞:现在国际上做买卖合约都是以普通法为主,我们是否能够跟国际接轨,让普通法在自贸区也可以使用。

虽然现在上海每年第三产业产值都在增长,但和纽约、芝加哥、伦敦等国际大都市相比,上海的第三产业比重仍需进一步提升。同时,上海可以与周边城市联动,实现长三角一体化,推动区域经济发展。

上观新闻:现在有很多香港年轻人到上海发展,您对他们有什么建议?

罗康瑞:我鼓励香港的年轻人多多来内地,来上海发展。内地虽有竞争,但充满机会,每个改革时段都有很多机会。如果想创造一番事业,就要下定决心,搬来这里住,亲身去了解业务,感受市场“温度”。我相信,香港年轻人通过努力可以在内地创出一片天地。