北京的房价为什么这么贵？
最近北京的房地产相关的新闻又进入了舆论场，“学区房”、“北京人口负增长”等等话题频频上热搜。 其实，自从2016年国务院批复了《北京城市总体规划（2016年—2035年）》后，“北京房价会跌吗”“北京房价还有上涨空间吗”这种问题就已经出现过了。 过去几年间，虽然北京的土拍市场出现过流拍，但从供需角度看待楼市，供给的有限和需求的旺盛仍然让房价一直保持着平稳上涨。
据统计局数据，去年北京全年二手房成交19.3万套，同比增长70%；新房成交5.9万套，同比增长48%。 无论是二手房还是新房，其价格都呈现上升趋势。
以二手房为例，根据房天下数据，2015年北京二手房均价为25868元/平方米，到2020年就涨到了38607元/平方米，五年时间增长了45%。 新房方面，在连续多年限价的背景下，价格上升的势头反而更为明显。以中海寰宇时代为例，其在2018年底开盘时，均价约3.9万元/平方米，而近期推出的二期房源，均价已经达到5.3万/平方米，价格上涨了近20%。
从供需关系上看，供给的不足是推动房价上涨的重要因素之一。 近年来北京供应的房地产用地主要集中在新城以及远郊区域，而这些区域的住宅项目由于受限于规划条件，普遍户型偏大、精装标准高、入住率低，导致实际供应量非常有限。 以亦庄新城今年首次供地的两块住宅用地为例，两宗地块均为现房销售，并有较严格的限价要求，最终由招商以不超过39亿的价格竞得，平均楼面价约为28258元/平方米。
而在今年1月份，该板块同样由招商竞得的地块，当时楼面价格约为27151元/平方米。 从地理位置来看，这两宗新增地块与目前在售楼盘的距离均在4公里左右，但由于新城区域内交通状况相对较差，加上需要自驾或公交转乘的时间，实际感觉距离会远超四公里。并且，板块内目前只有合生创展一个项目建有别墅产品，洋房、小高层等产品则相当匮乏，因此新房市场多以刚需、刚改产品为主。
在需求层面，北京户籍人口的持续减少，以及外来务工人员的不断流入，共同推动着北京楼市的火爆。 根据第七次人口普查结果，2020年北京常住人口为2189.3万人，与2010年相比减少了6.4万人，成为唯一一人均GDP超过2万美元的超大城市，但同时也出现了人口连续下降的现象。 从需求侧来看，一方面是北京户籍人口的减少，另一方面则是新北京人的涌入。 根据北京统计局数据，2020年北京市户籍人口为1136万人，比2010年少了将近130万人。 同时，国家统计局公布的2020年年中城市人口变动情况也显示，上半年北京净流出人口达到了141.85万人。不过值得注意的是，这已经比2019年下半年减少了70多万人。
除户籍人口外，流动人口更是推动了新房市场的火热。 据市公安局数据，截至2020年末，北京市流动人口为837.9万人，相较于2019年增加了103.1万人。 从年龄结构上来看，北京的新生儿数量也在逐年下滑。根据国家统计局发布的人口结构数据来看，2020年，0-14岁占比17.8%，15-59岁占比63.4%，两者相加占全市总人口的81.2%，60岁以上老人比重仅为18.8%。